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锦江生态带南片区再供地，区域开发开启加速度

时间：2023-08-11 17:06:49 来源：地产圈说

据成都市规划和自然资源局官网公告，8月15日，中心城区又有15宗宅地即将走上拍卖台，分为4个场次拍卖。其中，天府新区将出让1宗土地，位于锦江生态带。

44亩土地

宗地位置：四川天府新区华阳街道鹤林村六组、正兴街道云龙村一组

(资料图片)

净用地面积：43.7532亩

用地性质：住宅用地

容积率：2.5

起拍楼面地价：12700元/㎡

土地最高限价：14500元/㎡

清水限定房价：30000元/㎡

成品住宅比例：不低于80%

拍卖时间：2023年8月15日

宗地实探：教育配套不断提升

生态环境良好

这宗约44亩土地位于天府新区天津路以南、益州大道以东，在锦江生态带沈阳路以南区域。

宗地位置及周边配套

从现场情况来看，目前地块仅靠近保利天府和颂项目一侧已打围，其余部分尚未打围，宗地内部可见杂树、杂草等。

宗地内部

宗地毗邻益州大道南一段，交通便捷，另通过云梦路、沈阳路西段也可以连通剑南大道南段，快速通达全城。

益州大道南一段

目前，宗地距离最近的地铁站5号线怡心湖站，步行距离约2km，距离最近的公交站点步行约800m，且公交站点总体较少，多集中在沈阳路西段，公共交通便捷度有待提升。

教育方面，参考天府新区2023年学区划片，宗地对口学区为A区，对口学校较多，有四川天府新区华阳小学、四川天府新区第十二小学、天府第四中学校和四川天府新区实验中学等。其中，天府四中距宗地步行距离约1.5km，是一所十二年一贯制公办学校，也是天府新区近年来热度较高的学校之一。师资力量强大，教学质量优质。

今年3月，成都市石室中学官宣将在锦江西片区领办由天府新区新建的一所公办全日制完全中学和附属小学。中学占地面积133亩，设计规模72个班；小学占地面积约58亩，设计规模48个班。据悉学校位于天府新区正兴街道正兴北片区（五项赛事）南侧，云龙路西侧，距宗地步行约2.3km，计划年内开工，拟于2025年开校。届时，将会进一步提升区域教育配套优势。

另外，宗地周边有四川天府新区瑞祥东街幼儿园和在建中的瑞祥东路小学，步行距离均在1km内。

瑞祥东街幼儿园

瑞祥东路小学项目

天府第四中学

商业配套方面，步行约2km，可以到达天府新区翡翠公园万科里和中海天府环宇坊；通勤15分钟内，还可到达中海右岸环宇坊。

万科里

其余配套方面，宗地右侧靠近锦江生态带，生态环境良好。同时距离顾拜旦现代五项赛事中心也仅有两街之隔。在刚刚结束的大运会中，顾拜旦现代五项赛事中心就承办了水球和射箭项目赛事。

纳入天府总部商务区，锦江生态带区位能级再提升

本次拍卖出让的44亩地块属于锦江生态带板块。

锦江生态带位于天府大道西翼、五环路南侧，与怡心湖、南湖、麓湖、天府公园西和天府国际生物城等区域相接。

今年2月，《四川天府新区直管区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公布（以下简称《草案》），在中心城区规划构建出了“一心两轴四组团”的空间结构。

从规划图来看，“一心”中的天府总部商务区再度扩容。在涵盖原先天府公园东、天府公园西、钓鱼嘴、西部博览城四大板块的基础上，还将锦江生态带、麓山、天府前湾、麓湖四大板块也纳入了其中。

天府总部商务区靠近天府新中心，是天府新区的核心地段，地理优势显著，区位条件优越。

对于锦江生态带来说，天府总部商务区扩容之后，不仅将其与天府新区内其余功能区连结，还能够充分依靠商务区，享受高能级商务中心的赋能，推进区域的建设发展。

值得一提的是，对比怡心湖、天府公园西及天府国际生物城都规划了大量的产业，锦江生态带不仅将承接周边产业人口聚集所带来的置业需求，且板块本身的居住属性更加纯粹。

同时，根据《草案》所明确的锦江生态带在支撑天府新区高质量发展的体育赛事服务功能方面的作用，未来，这里还将成为一个集居住与文体服务功能于一体的板块，也是成都市民的体育消费和休闲娱乐的目的地。

区域土地市场：土地出让重心南移

市场热度不断提升

回顾锦江生态带的发展历程，这里的土地正式走上土拍市场始于2014年。2014年至今，区域范围内共出让宅地22宗，经历了两次大规模供地。

在第一次大规模供地的2014-2018年间，以沈阳路为界，以北区域已形成集中开发之势，生活氛围基本成熟；

锦江生态带2014-2018年成交宅地（图源：投资云地图）

第二次大规模供地始于2021年，供地至今，土地出让趋势逐渐向沈阳路以南转移。

锦江生态带2021年至今成交宅地（图源：投资云地图）

目前，锦江生态带沈阳路西段以北区域在售项目有川发天府上城、中国铁建·西派融城、华润置地天府幸福里和华润置地·建发·天府和鸣。项目数量呈减少趋势，区域存量房源也基本见底。川发天府上城、华润置地天府幸福里和华润置地·建发·天府和鸣均已进入尾盘阶段，仅余部分套四和跃层；中国铁建·西派融城目前在售建面约148-179㎡的小高层，项目单价约24819-28319元/㎡。

华润置地天府幸福里

沈阳路以南区域目前待售有合信33亩地块、邦泰57亩地块、保利天府和颂和华润置地天府九里。其中，合信33亩地块、邦泰57亩地块和保利天府和颂项目均位于本次出让地块周边，正在施工中。华润置地天府九里项目临近武汉路西段，截至目前已开盘三次，目前在售中，项目单价约23375-25605元/㎡。

邦泰57亩地块在建实景

价格方面，除合信33亩地块清水限价较低，为17700元/㎡之外，保利天府和颂、邦泰57亩地块和本次出让的44亩地块相同，最高清水限价均为30000元/㎡。相比起邦泰57亩地块和保利天府和颂，本次出让的土地起始楼面价和土地最高限价都略高于之前的两宗地块，达到了12700元/㎡和14500元/㎡。

需要注意的是，虽然之前区域内部分项目的清水限价为30000元/㎡，但实际开盘销售价格并未达到最高清水限价。因此，开发商的项目定价更多还是根据自身产品价值和区域客户情况决定，留出了利润空间。

总的来看，尽管宗地周边的生活配套还不够成熟，但学校等公建配套正在快速落地之中。且随着土地持续的供应成交，区域建设如火如荼。如果说在2021年之前，是锦江生态带北片区占据市场话题中心，那么在如今被纳入天府中央商务区之后，站上全新高度的锦江生态带，接下来就看南片区了，而房企在利润空间足的条件下自然要抓住入场机会。

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